今年年初飞出的“黑天鹅”--新冠疫情，各行业纷纷面临着严峻考验，然而有一个行业却出现逆势崛起的态势。作为地产行业的下游产业，物业服务与管理表现十分亮眼，三月份以来逐渐走出反弹行情，直到六月国内疫情影响消退，物业股上市潮再次提速，多家龙头地产企业旗下分拆的物业子公司纷纷赴港上市!对此知名港美股交易平台股票牛APP投研团队进行深入分析，展望港股物业管理公司新股的上市前景，供投资者参考。

　　纵观当前我国房地产行业现状，“房住不炒”的政策方针实施以来，我国现房销售面积连续三年下降，住宅房的竣工和销售数量从2018年开始呈现下降趋势，直到2020年房地产销售仍处于严控，房地产的现金流因此面临巨大的挑战。物业管理作为房地产开发的后端服务，从房地产的生命周期来看，物业管理所提供的维护、养护、管理等一系列服务占据了整个房地产生命周期的90%以上。在如今的形势下，物业管理成为了越来越多地产商的自救及升级业务结构的关键。

　　2019年以来，港股物业管理板块中出现了很多大牛股，甚至很多股价翻倍式暴涨，目前港股已上市及拟上市物业管理公司背后都有着强大的地产开发商支撑，母公司每年输送稳定的服务面积保证业务规模的持续扩张，同时已建立整套经营体系的物业管理公司还可通过兼并购、管理输出等方式实现快速扩张。与此同时，中国城市化进程及人均可支配收入的持续增长再次为物业管理服务行业的增长提供加速度，预计未来5年百强物业管理公司的在管面积年复合增长率超过10%，行业前景可观。

　　2019年至今港股物业管理公司上市后股价表现(部分)

　　从上表中可以看出，其中由地产母公司分拆上市的物业管理公司涨幅均较大，值得大家关注。接下来港股新股市场即将迎来三家由地产母公司分拆上市的物业管理公司，分别为金科智慧服务、世茂服务和合景悠活。分别位列2020年中国物业服务百强企业名单第十、第十二和第十七。

　　金科智慧服务

　　金科智慧服务成立于2000年7月，金科股份(000656.SZ)旗下物业公司，是一家综合智慧物业服务商，主要为中国住宅及非住宅物业提供物业管理服务和其他增值服务。公司于6月30日向港交所递交招股书;由中信证券和华泰国际联席保荐。从行业地位上看，金科智慧服务是中国西南第一的综合智慧物业服务商，按综合实力计，自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一。

　　从业务方面和财务方面来看，金科智慧服务包括物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务和智慧科技服务四条业务主线。2017年-2019年收益由10.47亿元增长至23.27亿元，收益轻松翻倍。其中，大部分收益来源于物业管理服务，2017-2019年分别为7.61亿元、10.2亿元、14.66亿元，分别占同年总收益的72.7%、67%、62.9%。

　　从股东结构来看，阵容可谓是星光熠熠，高瓴资本、中信证券、融汇资本均是业内知名的投资机构。

　　世茂服务

　　世茂服务是中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商，由世茂集团持有90%权益，背靠大型地产公司，典型土豪出身。于6月29日向港交所递交招股书;由中金公司和摩根士丹利联席保荐，这两位保荐人分别位居十大保荐人榜首和榜眼，几乎是保荐人中最强的两位，战绩封神!

　　中金公司：十大保荐人排名第一，近两年来参与项目26项，首日上涨率58%，平均首日涨幅7%左右，其中上市不久的明源云首日涨幅更是高达86.06%;

　　摩根士丹利：十大保荐人排名第二，近两年来参与项目23项，首日上涨率高达87%，只有三只新股首日下跌，其他全部上涨。平均首日涨幅也高达25%左右，其中今年最火爆的欧康维视生物-B就出自该保荐人，首日涨幅高达152.39%。

　　大树底下好乘凉，在世茂集团“这颗大树”下，世茂服务的业绩表现相当亮眼，  2017-2019年，世茂服务分别实现营收10.42亿元、13.29亿元、24.89亿元，复合年增长率高达54.5%;同期实现净利润1.08亿元、1.46亿元、3.84亿元，实现了高达88%的复合年增长率。

　　从行业地位看，按2019年综合实力计，获中指院评为“中国物业服务百强企业”第12位。按2018年至2019年按收入增长率计，在中国物业服务二十强企业中分别排名第3位。

　　自其去年透露有分拆物业单独上市的计划以来，吸引不少优秀资本的关注，甚至包括红杉资本和腾讯共计2.44亿美元的投资。

　　合景悠活

　　合景悠活是合景泰富旗下物业公司，拥有20年丰富经验的物业服务和商业运营服务集团;于6月24日向港交所递交招股书;由农银国际和华泰国际联席保荐。

　　保荐人：农银国际、华泰国际

　　据仲量联行资料显示，在提供商业营运服务的物业管理公司当中，按在管总建筑面积计，公司在中国排行第7，在大湾区排行第5。

　　从财务方面来看，2017年至2019年，合景悠活实现收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.24亿元，净利润为4414万元，7968万元及1.84亿元;毛利率分别为22.5%，27.8%及37.3%。可以看出近年来公司盈利能力在不断提升。

　　为何其毛利率增长如此迅速?其实，上述高毛利业务主要依靠于其母公司合景泰富集团的项目交付。随着合景泰富集团的扩张，合景悠活也会同步发展自身的业务，并借助合景泰富集团广泛的业务据点在相关地区发展。

　　在目前港股已上市的物业股中，最为接近合景悠活的标的是宝龙商业：从在管面积看，合景悠活在管面积2160万平方米和宝龙商业的1850万平方米体量最接近，但是毛利率对比后，合景悠活的商业物业毛利率高出宝龙商业约13%，上市以来，宝龙商业累计涨幅超170%。

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